Строительный подряд — это соглашение между заказчиком и подрядчиком, по которому подрядчик обязуется выполнить определенные строительные работы, а заказчик — принять результат и оплатить его. Чтобы получить желаемый результат, необходимо уделить внимание изучению договора подряда, проектной документации, сметам, ведомостям объемов работ и актам скрытых работ.
Е. В. Шестакова, кандидат юридических наук, практик в области правового и налогового консалтинга, бухгалтерского и бюджетного учета
В строительном подряде (ремонте, реконструкции или новом строительстве) часто возникают проблемные вопросы, такие как несоблюдение сроков его выполнения, несоответствие требований к качеству и иные нарушения в строительстве.
Заказчик вправе требовать устранения недостатков, уменьшения цены или компенсации расходов на устранение недочетов, если работы выполнены ненадлежащим образом (ст. 723 ГК РФ). Также у заказчика есть возможность в одностороннем порядке отказаться от контракта при существенных нарушениях со стороны подрядчика (например, значительное затягивание сроков, выполнение работ ненадлежащего качества). Но такие проблемы лучше предотвращать заранее путем проверки как подрядчика, так и договора строительного подряда. Важно, чтобы проверка различных аспектов подряда велась на постоянной основе.
Условия договора
Особенности договора строительного подряда (далее — договор) установлены статьей 740 Гражданского кодекса. Условия, без согласования которых договор может быть признан недействительным или незаключенным, являются существенными условиями договора подряда.
В договоре должен быть четко сформулирован предмет договора — конкретный вид работ, которые должен выполнить подрядчик (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Например, в документах, оформленных как реконструкция, может скрываться снос объекта. При этом в случае сноса, нового строительства и реконструкции справедливая стоимость будет формироваться по-разному.
Снос — это полная ликвидация (ликвидация путем разрушения, разборки или демонтажа) объекта капитального строительства. Он не является реконструкцией, так как после него объект перестает существовать и на участке необходимо новое строительство.
Реконструкция — это изменение параметров здания (площади, высоты, этажности), замена или восстановление его несущих конструкций (без полной ликвидации фундамента и общего облика здания). Она включает надстройку, пристройку или частичную разборку строения. Реконструкция всегда требует разработки проектной документации, проведения экспертизы и получения специального разрешения.
Также реконструкция и модернизация имеют различные результаты. При модернизации, как правило, объект обретает новые свойства объекта, при реконструкции улучшаются уже имеющиеся характеристики.
Еще одним существенным условием договора подряда является условие о начальном и конечном сроке выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).
Также в договор могут быть включены дополнительные условия. Важно прописать сроки подписания акта приема-передачи и порядок урегулирования разногласий при выявлении замечаний и дефектов, предусмотреть обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), согласовать условия расторжения договора.