Крыша и каркас — не предмет аренды
Как показывает практика, многие учреждения сдают в аренду отдельные конструктивные элементы здания (крыши, кровли, стены, фасады и т. д.). И для большинства становится неожиданностью новость, что так делать не следует.
Э.А. Кипарисов,
юрист
Значит, в данном случае стоит оформлять не договор аренды, а договор возмездного оказания услуг. Данная позиция поддержана и в письме Минфина России от 28 октября 2004 г. № 03-04-11/184. Дословно там сказано следующее: «…организация по договору с органом местного самоуправления приобретает услугу по предоставлению рекламного места, расположенного на здании, находящемся в муниципальной собственности, а не услугу по предоставлению в аренду муниципального имущества».
Судьи также согласны с вышеизложенной позицией (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11 октября 2007 г. по делу № Ф04-7220/2007(39300-А45-10), Поволжского округа от 9 ноября 2006 г. по делу № А55-3231/05-40(33Н.Р.)).
О нюансах
Пункт 1 Письма № 66 применяется не всегда. К примеру, если часть стены здания передается вкупе с другой площадью по одному договору аренды, указанный пункт неприменим, поскольку стена в данном случае не является самостоятельным предметом аренды (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 ноября 2007 г. по делу № А19-5732/07-7-Ф02-8215/07). Судьи отметили, что стена, являющаяся конструктивным элементом здания, передана в пользование для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса. А в Письме № 66 идет речь о договоре, на основании которого лицо получает право использовать лишь конструктивный элемент.
Все вышеизложенное относится и к подвальным помещениям. В Поволжском округе был такой случай. Истец указал, что подвал не может являться отдельным объектом аренды в силу уже названного пункта. Однако служители Фемиды отметили, что из Письма № 66 не следует невозможность сдачи нежилого подвального помещения в аренду (постановление Поволжского округа от 4 апреля 2006 г. по делу № А55-4671/04-15).
Про дома
Право собственности на находящиеся в многоквартирных домах квартиры может принадлежать как муниципальному образованию, так и другим лицам (гражданам). В силу статьи 36 Жилищного кодекса помещения в жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома), принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Они владеют, пользуются и распоряжаются названным общим имуществом.
Арбитры считают, что при оценке сделок по передаче части общего имущества многоквартирного дома в пользование следует исходить из следующего. Если объект сделки не индивидуализирован в качестве самостоятельного помещения, сделка может быть квалифицирована как договор об оказании услуг по использованию имущества (рекомендации научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 23–24 мая 2007 г. № 1/2007).
Особое значение это обстоятельство приобретает при определении размера необоснованного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление ФАС Уральского округа от 26 марта 2007 г. по делу № Ф09-1897/07-С6).
НА ЗАМЕТКУ
В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, составляет муниципальный жилищный фонд.