Долевое участие в строительстве жилья

В конце 2006 года в Минфин России стали поступать вопросы, связанные с исполнением федеральной целевой программы «Жилище». В статье даны ответы на некоторые из них.

При финансировании строительства многоквартирных жилых домов наряду со средствами различных инвесторов зачастую используются бюджетные средства. Так, за счет средств органа местного самоуправления или субъекта Российской Федерации могут быть произведены капитальные затраты на строительство объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например:
• внешних сетей энерго-, газо- и водоснабжения, канализации;
• центральных тепловых пунктов,
• трансформаторных подстанций,
• водозаборных узлов, артезианских скважин,
• общегородских дорог и благоустройства и др.
Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует. Поэтому в качестве примера можно использовать документы регионального законодательства. В частности, постановление правительства Москвы от 30 сентября 2003 г. № 815-ПП «О формировании реализации городских программ строительства и комплексной реконструкции инженерных сетей и сооружений районов застройки».
Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010 годы предусмотрено использование бюджетных средств и при долевом участии в реализации инвестиционных проектов непосредственно по строительству жилых домов. Результат инвестирования в этом случае – квартиры, право оперативного управления на которые оформляется Свидетельствами о государственной регистрации. На основании договоров социального найма жилого помещения апартаменты предоставляются сотрудникам бюджетный учреждений.

Бюджетный учет
При строительстве учреждением жилья за счет бюджетных средств операции по принятию к бюджетному учету данного жилья, дальнейшей его передачи в собственность сотрудника отражают так:

Дебет 1 206 19 560
«Увеличение дебиторской задолженности по выданным авансам на приобретение основных средств»
Кредит 1 304 05 310
«Расчеты по платежам из бюджета органами, организующими исполнение бюджетов, по приобретению средств»

– перечисление аванса на строительство жилья;

Дебет 1 106 01 310
«Увеличение капитальных вложений в основные средства»
Кредит 1 302 19 730
«Увеличение кредиторской задолженности по приобретению основных средств»

– отражение капитальных затрат в строительство жилья;

Дебет 1 302 19 830
«Уменьшение кредиторской задолженности по приобретению основных средств»
Кредит 1 206 19 660
«Уменьшение дебиторской задолженности по выданным авансам на приобретение основных средств»

– зачет ранее перечисленного аванса в уменьшение кредиторской задолженности;

Дебет 1 101 01 310
«Увеличение стоимости жилых помещений»
Кредит 1 106 01 410
«Уменьшение капитальных вложений в основные средства»

– принятие к бюджетному учету вновь выстроенного жилья;

Дебет 1 302 19 830
«Уменьшение кредиторской задолженности по приобретению основных средств»
Кредит 1 304 05 310
«Расчеты по платежам из бюджета органами, организующими исполнение бюджетов, по приобретению средств»

– окончательный расчет за вновь выстроенное жилье;

Дебет 1 401 01 172
«Доходы от реализации активов»
Кредит 1 101 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений»

– передача жилого помещения в собственность сотрудника;

Дебет 1 104 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений за счет амортизации»
Кредит 1 101 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений»

– списание суммы амортизации в случае ее начисления.

Отметим, что на балансе учреждения будет числиться дебиторская и (или) кредиторская задолженность по строящимся жилым помещениям до момента принятия их к бюджетному учету в составе основных средств и окончательного расчета за выстроенное жилье.

Подробнее
Операции по  передаче учитываемого в составе объектов основных средств жилья государственным и муниципальным предприятиям отражают следующим образом:

Дебет 0 401 01 241
«Расходы на безвозмездные и безвозвратные перечисления государственным и муниципальным организациям»
Кредит 0 101 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений».

При передаче жилья с баланса федерального учреждения в казну муниципального образования или на баланс муниципальных учреждений списание объекта основного средства производится в дебет счета 0 401 01 251 «Расходы на перечисления другим бюджетам бюджетной системы Российской Федерации».

Налогообложение
Налог на имущество
Льготы по налогу на имущество установлены в статье 381 Налогового кодекса и законами субъектов РФ (к примеру, Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64). Так, освобождаются от уплаты налога на имущество учреждения, финансируемые из бюджета на основе сметы доходов и расходов.
Вызывает интерес такой момент. Если учреждение на базе объекта жилищного фонда, который подпадает под действие налоговой льготы, создало обособленное подразделение, не имеющее собственного баланса, нужно ли подразделению сдавать декларацию по налогу на имущество? Ответ прост. Декларация по налогу на имущество должна быть сдана по местонахождению каждого объекта недвижимости (п. 3 ст. 383 НК РФ). При этом не имеет значения, что создано на базе этого объекта: филиал, не выделенный на отдельный баланс, обособленное подразделение и т. д. Льготы по налогу также не освобождают от сдачи декларации. В этой ситуации среднегодовую стоимость объекта жилищного фонда следует рассчитывать в разделе 5 «Расчет среднегодовой (средней) стоимости необлагаемого налогом (подлежащего освобождению) имущества» декларации (п. 1.3.4 Инструкции по заполнению декларации, утверждена приказом Минфина России от 23 марта 2004 г. № САЭ-3-21/224).
 
НДФЛ
Рассмотрим данную ситуацию на примере предоставления жилых помещений военнослужащим Федеральной службы охраны Российской Федерации. Вопросы возникают в связи с неоднозначной трактовкой пункта 3 статьи 217 Кодекса. В нем сказано, что не подлежат налогообложению НДФЛ все виды установленных действующим законодательством компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных, в частности, с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения.
С 1 января 2005 года вступил в действие Закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Закон № 117-ФЗ). Он регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих. На основании этого закона федеральные службы заключают различные инвестиционные контракты, выступая в роли дольщика по строительству жилья. Например, коммерческая организация-инвестор в рамках реализации инвестиционного проекта обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств построить жилой дом с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой. Федеральная служба принимает долевое участие в жилищном строительстве на инвестиционной основе и на основании договоров цессии переуступает безвозмездно права требования на конкретные жилые помещения непосредственно военнослужащим и членам их семей.
Действующим законодательством не предусмотрено обеспечение военнослужащих жилыми помещениям по договорам цессии. Поэтому-то стоимость жилых помещений, предоставляемых в собственность военнослужащим и членам их семей, в данном случае является доходом, полученным в натуральной форме, и подлежит обложению НДФЛ (п. 2 ст. 211 НК РФ). Следует отметить, что  налоговые инспекторы поддерживают такую точку зрения (письмо ФНС России от 31 марта 2006 г. № 04-1-03/178).

Н.И. Лейман, редактор-эксперт журнала «Бюджетный учет»

Реклама